Inleiding
De afgelopen jaren is de gemeente behoedzaam omgegaan met de exploitatie van gronden voor woningbouw en de ontwikkeling van bedrijfsruimten. Daardoor heeft de gemeente risico’s kunnen vermijden en grondprijzen reëel gewaardeerd.
Met andere partijen werkt de gemeente aan het optimaliseren van het woningaanbod in Deventer. De gemeente beschikt over voldoende voorraad bouwgrond voor bedrijventerreinen en voorzieningen.
Waarin dient deze paragraaf inzicht te geven?
Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de uitvoering van de programma’s zoals Ruimtelijke ontwikkeling, Milieu en Economie, Kunst en Cultuur. De beschikbaarheid van gronden en gebouwen zijn immers belangrijk voor de diverse maatschappelijke activiteiten. Dat maakt grond- en vastgoedbeleid tot een van de manieren waarop de gemeente deze activiteiten binnen haar grondgebied kan stimuleren en faciliteren. In de paragraaf Grondbeleid wordt hierop verder ingegaan.
Belangrijkste ontwikkelingen en conclusies 2016
Woningbouwproductie stabiel
De opleving van de woningbouwproductie in alle sectoren heeft het afgelopen jaar doorgezet. Dit geldt voor zowel de gemeentelijke plannen als voor de particuliere ontwikkelingen in uitbreidingen en binnen de bebouwde kom.
Belangstelling voor nieuwe bedrijfskavels
De verkoop van bedrijfskavels op het bedrijventerrein langs de A1 is in 2016 verlopen in overeenstemming met de prognose. We zien ook voldoende vraag van bedrijven op andere terreinen. Of dat tot daadwerkelijke verkopen zal leiden blijft nog steeds moeilijk te voorspellen. Dat geldt ook voor de sport- en leisurestrook langs de Holterweg.
Lichte afname verliesvoorzieningen
Per 1 januari 2017 zijn alle grondexploitaties doorgerekend. Daaruit blijkt dat de omvang van de benodigde verliesvoorzieningen ten opzichte van de jaarrekening 2015 afneemt met €6,0 miljoen tot €41,3 miljoen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door nieuwe BBV regelgeving, het afsluiten van project Bramhaar, het omzetten van een verliesvoorziening in een afwaardering van de boekwaarde en nieuwe inzichten bij actualisatie. Het risicoprofiel waarvoor weerstandsvermogen aangehouden moet worden daalt met €1,2 miljoen tot €10,1 miljoen. Dat wordt met name veroorzaakt, doordat de risico’s voor De Vijfde Hoek door het positieve resultaat van de grondexploitatie opgevangen kunnen worden en een afname van het risicoprofiel Steenbrugge.
Weerstandsvermogen grondexploitaties
De Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) maakt onderdeel uit van het specifieke weerstandsvermogen. De stand van de ARG is netto met €110.000 afgenomen naar een stand per 31-12-2016 van €12.000. Dit wordt met name veroorzaakt door het verhogen van een aantal verliesvoorzieningen waar verkoopopbrengsten van diverse gronden uit afgesloten grondexploitaties tegenover staan.
Meerjarenperspectief
Gelijktijdig met deze rekening verschijnt ook het Meerjarenperspectief grondzaken (MPG 2017). Met deze beschrijving van lopende zaken en toekomstperspectieven kan de paragraaf grondbeleid compacter blijven. Belangrijke en/of tussentijdse ontwikkelingen worden hier wel vermeld.
De rol van het gemeentelijk grondbeleid
Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de uitvoering van de programma’s zoals Ruimtelijke ontwikkeling, Milieu en Economie, kunst en cultuur. De beschikbaarheid van gronden en gebouwen zijn immers belangrijk voor de diverse maatschappelijke activiteiten. Dat maakt grond- en vastgoedbeleid een van de middelen die de gemeente kan inzetten bij het stimuleren of faciliteren van die activiteiten binnen haar grondgebied.
Het gemeentelijk grondbeleid beweegt mee met andere verhoudingen in de samenleving. De vraag van inwoners en ondernemers staat daarbij voorop. Daarbij ondersteunen we werk- en broedplaatsen, proeftuinen of een Stadslab – een plek om gezamenlijk te experimenteren en leren.
Een evenwichtige ontwikkeling van Deventer blijft een belangrijk thema. Daarbij houden we rekening met de samenstelling van de bevolking en de veranderende ruimtevraag. Het gemeentelijke grondbeleid bewaakt eveneens de ontwikkeling van woningbouwlocaties.
In de Nota Grondbeleid van 2014 is vastgelegd dat de gemeente geen actief grondbeleid meer voert. Alleen als de markt belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen niet oppakt, bekijken wij of wij een actieve rol kunnen spelen.
Lopende grondexploitaties worden door de gemeente afgemaakt. De gronden worden in principe verkocht. Daarbij wordt wel bekeken of gronden of panden een strategische waarde en of verkoop een bepaald maatschappelijk belang dient. Gronden die wel in gemeentelijk bezit blijven maar nog niet worden gebruikt voor een ontwikkeling, zijn beschikbaar als ‘pauzelandschappen’. Panden op die gronden zijn eveneens beschikbaar voor tijdelijke functies, passend bij de omgeving.
Uitvoering van het grondbeleid
In 2016 zette de opleving van de woningbouwproductie in Deventer voor alle segmenten door. Dit geldt voor zowel de gemeentelijke plannen als voor de particuliere ontwikkelingen in uitbreidingen en binnen de bebouwde kommen.
De netto toevoeging van de woningvoorraad is 259 woningen, waarvan 122 koop- en 137 huurwoningen. Het aandeel daarvan in de gemeentelijke grondexploitaties was 40%.
Er is in de markt weer ruimte aanwezig om nieuwe plannen op te pakken. Dat betekent dat ook besluitvorming kan worden voorbereid over de wijze waarop en wanneer de resterende gemeentelijke locaties (strategische voorraad) zoals Park Zandweerd en verspreid liggende gemeentelijke inbreidingslocaties kan worden opgepakt.
Informatie over alle gemeentelijke projecten is te vinden op de site www.deventerverkoopt.nl. Deze site wordt steeds beter gevonden en bezocht. Dat komt ook doordat meerdere particuliere ontwikkelaars ook van deze site gebruik maken.
De verkoop van bedrijventerrein komt geleidelijk weer op gang. Er zijn diverse nieuwe contacten gelegd voor de gronden op het Bedrijvenpark A1 en ook voor de Leisurestrip aan de Holterweg. Dit heeft geleid tot het aantrekken van de verkopen in 2016 (totaal 4,0 ha) en onderschrijft het uitgangspunt dat er de komende jaren minimaal 4 ha. per jaar kan worden uitgegeven op Bedrijvenpark A1.
Door verplaatsing van de milieustraat zien we nu ook goede kansen ontstaan voor verkoop van gronden aan de Westfalenstraat.
De markt voor overige economische activiteiten (diverse voorzieningen) is in beweging. Diverse innovatieve en kleinschalige ontwikkelingen zien we in de strook tussen de snelweg en het havengebied (Poort van Deventer). Ook de gemeentelijke gronden zoals Stadsentree (nabij Postiljon), voormalig gasfabriekterrein en het Havenkwartier maken deel uit van deze kansrijke ontwikkelingen.
Eveneens zien we weer een groeiende belangstelling voor de ontwikkeling van de sport- en leisurestrook langs de Holterweg.
De verkoopactiviteiten zijn zo ingericht dat de krachten bedrijvenpark A1, Bergweide en Kloosterlanden, Handelspark zijn gebundeld.
Gronden in relatie tot de financiële positie
De beoordeling van de gronden en grondexploitaties is een vast onderdeel van de jaarrekening. Centraal staat de vraag in hoeverre de investeringen kunnen worden terugverdiend, rekening houdend met al bestaande verliesvoorzieningen.
Voor de gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks zogenoemde meerjarenbegrotingen (mjb’s) opgesteld. De overige gronden en panden worden getaxeerd op de marktwaarde.
Voor de bouwgronden in exploitatie is beoordeeld in hoeverre er een verliesvoorziening of afwaardering moet plaats vinden. Op basis van actuele inzichten zijn de rekentechnische uitgangspunten bepaald en is het resultaat van deze grondexploitaties op netto contante waarde berekend. Indien het resultaat negatief is moet er een voorziening worden getroffen ter hoogte van het tekort.
De grondexploitaties zijn aangepast aan de nieuwste inschattingen ten aanzien van startmoment, tempo, kosten en opbrengsten. Op 20 december 2016 heeft het college de nota rekentechnische uitgangspunten vastgesteld. Zo zijn de parameters voor opbrengsten- en kostenstijging bepaald op respectievelijk 0% en 1% voor de eerste drie jaar, daarna met 1% en 2%. Dit uitgangspunt is ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Het tempo van uitgifte en de uitgifteprijzen zijn eveneens via voornoemde besluitvorming vastgelegd. De uitgifteprijzen voor de woningbouw zijn op basis van taxaties licht gestegen. Voor het bedrijvenpark A1 zijn ze gelijk gebleven.
In de grondexploitaties is gerekend met een rente van 2,7% en een discontovoet van 2%.
De totstandkoming van ramingen aan de lastenkant zijn per project verschillend. Voor zover er recente ramingen zijn opgesteld vormen deze het uitgangspunt. Deze ramingen hebben dan een prijspeil (2017) waarin de marktsituatie verwerkt is. Daarnaast is voor een aantal ramingen een indexering toegepast.
Als gevolg van nieuwe BBV mogen voor voormalige Niegg’s diverse kosten niet meer geactiveerd worden. Daarom zijn deze kosten uit de grondexploitatieberekening gehaald en ten laste van de egalisatie reserve rente gebracht. De voormalige Niegg’s zijn in de jaarrekening 2016 als MVA behandeld en zijn begin 2017 in exploitatie genomen. Dit is voorafgaand aan het vaststellen van de jaarrekening 2016 apart ter besluitvorming aan de Raad voorgelegd.
Resultaten grondexploitaties, waarvoor een verliesvoorziening nodig is
(bedragen x €1)
Grondexploitaties exclusief Bergweide | Resultaten grondexploitaties | Effect op resultaat verhoging (-) verlaging (+) | ||
|---|---|---|---|---|
per 1‑1‑2016 (Jaarrekening 2015) | per 1‑1‑2017 (Begroting 2017) | per 1‑1‑2017 (Jaarrekening 2016) | ||
Eikendal | -1.345.480 | -217.693 | -300.588 | -82.895 |
Steenbrugge | -2.761.584 | -2.753.680 | -2.389.023 | 364.657 |
Wijtenhorst en Douweler Leide | -2.842.095 | -2.902.358 | -2.976.926 | -74.568 |
De Vijfde Hoek | -1.608.530 | -180.090 | - | 180.090 |
Sluiskwartier | -1.367.315 | -1.181.762 | -1.278.942 | -97.180 |
Winkelcentrum KZL | -2.353.631 | -3.371.635 | -3.395.528 | -23.893 |
Bedrijventerrein Lettele | -339.000 | -362.336 | -420.679 | -58.343 |
A1 Bedrijvenpark | -22.320.723 | -21.953.791 | -22.087.737 | -133.946 |
Leisure-strip Holterweg | -5.515.891 | -5.866.020 | -199.691 | 5.666.329 |
Centrumplan Bathmen | -382.066 | -404.242 | -398.049 | 6.193 |
Park Zandweerd (=MVA) | -1.236.000 | -1.278.394 | -1.289.049 | -10.655 |
Subtotaal verlieslatende grondexploitaties | -42.072.315 | -40.472.001 | -34.736.212 | 5.735.789 |
Omgeving Geertruiden | 100.370 | 48.997 | 227.353 | 178.356 |
Bathmen Looweg | 175.667 | 183.981 | 78.157 | -105.824 |
De Vijfde Hoek | - | - | 1.049.869 | 1.049.869 |
Subtotaal winstgevende grondexploitaties | 276.037 | 232.978 | 1.355.379 | 1.122.401 |
Totaal | -41.796.278 | -40.239.023 | -33.380.833 | 6.858.190 |
Bovenstaande tabel laat de resultaten van zowel de verlieslatende als de winstgevende grondexploitaties (exclusief grondexploitatie Bergweide) zien. In de tweede kolom staan de resultaten van de grondexploitaties zoals die is gepresenteerd bij de herziening van de grondexploitaties per 1-1-2016 (jaarrekening 2015).
In de loop van 2016 hebben zich meerdere mutaties voorgedaan die in opvolgende planning en control documenten zijn opgenomen. De derde kolom vermeldt de stand van zaken van de ‘oude’ grondexploitaties zoals vermeld in de begroting 2017, nu vertaald naar de rekentechnische stand van zaken per 1-1-2017. Het betreft feitelijk het beschikbare vastgestelde financiële kader. Het verschil tussen de tweede en derde kolom wordt onder meer veroorzaakt door de effecten van de gewijzigde BBV (percentages rente en discontovoet), toereken kosten programmamanagement en het vervallen van de afdracht ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen. Voor het opstellen van de jaarrekening zijn de grondexploitaties geactualiseerd en is de projectdynamiek verwerkt naar de nieuwste inzichten per 1-1-2017. Die resultaten staan vermeld in de derde kolom.
Het verschil tussen de derde kolom en de vierde kolom betreft het effect op de verliesvoorziening en de winstgevende resultaten. Er is sprake van een afname van de benodigde verliesvoorzieningen van ongeveer €5,8 miljoen. Dat wordt voor € 5,7 miljoen veroorzaakt door een afwaardering en €0,17 door projectdynamiek. De Vijfde Hoek is na actualisatie van een verlieslatende grondexploitatie een winstgevende grondexploitatie geworden. In het vervolg van deze paragraaf lichten we de mutaties toe. De grondexploitaties van het verzamelcomplex Bergweide zijn ook herzien. De informatie daarover treft u onder Resultaten en risico’s Bergweide aan.
Risico's grondexploitaties
(bedragen x €1)
Grondexploitaties exclusief Bergweide | Risico's ten laste van weerstandsvermogen | Effect op risicoprofiel verhoging (+) verlaging (-) | |
|---|---|---|---|
Begroting 2017 | Jaarrekening 2016 | ||
Eikendal | 675.000 | 603.750 | -71.250 |
Steenbrugge | 2.240.000 | 1.792.000 | -448.000 |
Wijtenhorst en Douweler Leide | 383.750 | 263.750 | -120.000 |
De Vijfde Hoek | 750.000 | -750.000 | |
Sluiskwartier | 760.000 | 760.000 | |
Winkelcentrum Keizerslanden | 287.500 | 337.500 | 50.000 |
Bedrijventerrein Lettele | 150.000 | 150.000 | |
Bedrijvenpark A1 | 1.600.000 | 1.800.000 | 200.000 |
Leisurestrip Holterweg | 777.500 | 769.050 | -8.450 |
Centrumplan Bathmen | |||
Park Zandweerd (=MVA) | 650.000 | 650.000 | |
DOIC | 1.250.000 | 1.250.000 | |
Totaal | 9.523.750 | 8.376.050 | -1.147.700 |
De geactualiseerde grondexploitaties zijn opnieuw beoordeeld ten aanzien van de risico’s. Ten opzichte van de begroting 2017 daalt het risicoprofiel met €1,15 miljoen. Dit is exclusief Bergweide, waarop wordt ingegaan onder het kopje Resultaten en risico’s Bergweide.
Toelichting per grondexploitatie
Eikendal
Het resultaat van Eikendal is iets afgenomen ten opzichte van de verwachtingen bij de begroting 2017. De opbrengst uit de grondverkopen is iets lager doordat het oppervlakte van de uitgeefbare gronden iets is afgenomen. Daarnaast is voor een kavel een lagere grondopbrengst gerealiseerd. Tevens zijn nog correcties doorgevoerd in de kosten (civiele werkzaamheden, OZB en bijdrage aan kunstfonds). Het risico van minder grondopbrengsten is gelijktijdig verlaagd omdat deze nu zijn verwerkt in de grondexploitatie.
Steenbrugge
In Steenbrugge valt de grondopbrengst hoger uit omdat er ten behoeve van de realisatie van de eerste fase meer gronden worden verkocht. De levering van de gronden eind 2016 leidt tot een rentevoordeel. Daarnaast is er een BTW voordeel. Het risico dat de tweede fase niet tot ontwikkeling kan worden gebracht, maar dient te worden afgewaardeerd naar agrarische waarde is verlaagd. Door het herstel in de woningmarkt neemt dit risico af.
Wijtenhorst en Douweler Leide
De verslechtering van het resultaat van Wijtenhorst en Douweler Leide is grotendeels veroorzaakt door het opnemen van extra kosten. Het betreft een correctie op de bijdrage aan het kunstfonds, sloop en sanering manege en extra civieltechnische kosten voor de herverkaveling van enkele kavels in Douweler Leide. De grondopbrengsten zijn door deze herverkaveling en recente taxaties wel gestegen. Het risico rond het woonwagenkamp en voor de asbestsanering van de manege zijn vervallen. De overige risico’s (uitgiftetempo, verkoopbaarheid manege en woonwerkkavels) zijn geactualiseerd.
De Vijfde Hoek
Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2016 is er sprake van een sterke verbetering van het resultaat. Dit komt doordat uit recente ervaring is gebleken dat kan worden gerekend met hogere exploitatiebijdragen, zoals ook in het exploitatieplan is opgenomen. Ten opzichte van het bij de begroting 2017 gepresenteerde verwachte resultaat (€ 900.000) wordt het nog gunstiger (€ 1.097.000) omdat de plankosten naar beneden zijn bijgesteld en enkele grondopbrengsten hoger uitvallen. Vanwege het positieve resultaat hoeft voor de risico’s geen weerstandsvermogen aangehouden te worden. Het totale risico van €750.000 kan worden opgevangen met het positieve planresultaat van het project.
Sluiskwartier
De grondexploitatie per 1-1-2017 gaat nog steeds uit van het door de raad vastgestelde kader. De uitkomsten van het lopende proces met nieuwe scenario’s zijn nu nog niet bekend. Het resultaat is verslechterd als gevolg van de vertraging. Daardoor zijn plankosten toegenomen en is sprake van een afname van het exploitatieresultaat bestaand vastgoed door minder verhuurbaarheid. Bij de uitvoering is ook sprake van meer kosten aan het Pothoofd en extra milieukosten. In het risicoprofiel hebben zich geen veranderingen voorgedaan.
Winkelcentrum Keizerslanden
Bij de begroting 2017 is de grondexploitatie geactualiseerd. De huidige actualisatie betreft administratieve mutaties. Het risicoprofiel stijgt per saldo licht. Het risico op hogere civiele kosten na aanbesteding is naar beneden bijgesteld. Het risico op hogere plankosten voor de woningbouw Roelandtflatlocatie daarentegen is naar boven bijgesteld. In de grondexploitatie wordt nu gerekend met extra plankosten van €100.000, maar gelijktijdig zijn ook de grondopbrengsten voor de woningbouw met hetzelfde bedrag verhoogd. Dat is een risico.
Bedrijvenpark A1
Bij de begroting was de grondexploitatie al geactualiseerd. Het resultaat is iets verslechterd, doordat de akte van een grondverkoop in 2016 pas in 2017 passeert. Dit betekent een rentenadeel op de grondopbrengsten. De belangrijkste mutatie in het risicoprofiel heeft betrekking op het risico dat als gevolg van de verbreding van de A1 en de nieuwe afslag 23 een inkomstenderving ontstaat die niet volledig kan worden verhaald (€300.000). De andere risico’s hebben betrekking op het vervallen van het risico op tegenvallende groei uitgiftetempo (in de grondexploitatie verwerkt) en de verhoging van het risico op tegenvallende exploitatiebijdragen. Bij de begroting 2017 is besloten ten aanzien van laatstgenoemd risico om in een aantal jaren de risicobuffer op te bouwen. De financiële effecten op de grondexploitatie en het exploitatieplan als gevolg van de verbreding A1 worden in de loop van 2017 inzichtelijk gemaakt.
Leisurestrip Holterweg
Er is in 2016 een nieuw ontwikkelingsperspectief opgesteld. Negatief voor het resultaat is dat de oppervlakte van de uitgeefbare gronden wat afneemt en de kosten voor het bouwrijp maken stijgen. Daar staat tegenover dat een hogere uitgifteprijs haalbaar wordt verwacht. Het risicoprofiel neemt iets af. De belangrijkste nieuwe risico’s hebben te maken met het realiseren van de haalbaarheid van de hogere grondprijzen.
De laatste verkenningen naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de Leisurestrip hebben bevestigd dat het tekort op de grondexploitatie in alle varianten vrijwel gelijk blijft, een bedrag van ongeveer € 5,9 mln. Er worden geen kansen meer gezien dit bedrag nog terug te verdienen door verkoop van gronden. Daarom is per 1-1-2017 de boekwaarde afgewaardeerd met een bedrag ter hoogte van de rentekosten t/m 2015 (€3.759.000) en een bedrag ter hoogte van de planontwikkelingskosten t/m 2015 (€1.908.000). In totaal gaat het om een af te waarderen bedrag van €5.667.000 per 1-1-2017. Dit kan worden gedekt door een vrijval van hetzelfde bedrag uit de bestaande verliesvoorziening, waardoor geen aanvullende eenmalige middelen nodig zijn. Wel is er een jaarlijks nadelig renteresultaat voor de treasury van circa €40.000 als gevolg van afwaarderen in plaats van het treffen van een verliesvoorziening.
Centrumplan Bathmen
De grondexploitatie is in december 2016 door de raad vastgesteld. Het betreft op dit moment administratieve mutaties. In het risicoprofiel hebben zich geen veranderingen voorgedaan.
Park Zandweerd
Voor het actualiseren van de planeconomische verkenning van deze voormalige NIEGG zijn geen nieuwe uitgangspunten geformuleerd. De mutaties betreffen administratieve zaken. In de loop van 2017 zullen nieuwe uitgangspunten worden voorgelegd aan de raad op basis waarvan besloten wordt de gronden al dan niet in exploitatie te nemen. Tot dat moment wordt de bestaande verliesvoorziening van bijna €1,3 miljoen aangehouden. In het risicoprofiel hebben zich geen veranderingen voorgedaan.
Omgeving Geertruiden
Deze grondexploitatie kent een positief planresultaat. Naar verwachting wordt deze in 2017 afgesloten.
Bathmen Looweg
Het resultaat van deze grondexploitatie valt lager uit als gevolg van een lagere grondprijs.
Toelichting Bergweide
(bedragen x €1) | ||||
Grondexploiataties Bergweide | Resultaat 2016 | Bestaande dekking Bergweide | ||
Cluster 1 Westfalenstraat | -376.378 | Positieve resultaten | ||
Bergweide - Vuilstort Westfalenstraat | Bergweide algemeen | 13.930.569 | ||
Bergweide - Demping Dode Havenarm | Havenkwartier - Havenplein | 129.005 | ||
CLuster 2 Havenkwartier | -5.813.886 | Verliesvoorzieningen | ||
Havenkwartier - Silogebied | -1.133 | Havenkwartier rest | 4.613.210 | |
Havenkwartier - Havenplein | 0 | Gasfabriekterrein | 480.357 | |
Havenkwartier - Zelf & Samenbouw | -2.862 | |||
Havenkwartier - Doorontwikkeling | -148.149 | Overig | ||
Havenkwartier - Stoer wonen | 143.862 | Opvangen kosten programmamanagement | 214.000 | |
Havenkwartier - Hanzeweg | -45 | |||
Havenkwartier - (rest) kop en haveneiland | -5.805.559 | Herverdeling boekwaarde | -13.325.706 | |
Cluster 3 Stadsentree | -370.155 | |||
vm Gasfabriekterrein (Essent) | -370.025 | |||
Stadsentree (Bergweide 5.2) | -130 | |||
Totaal | -6.560.419 | Totaal | 6.041.435 | |
Aanvulling verliesvoorziening | -518.984 | |||
(bedragen x €1)
Grondexploitatie Bergweide | Risico's ten laste van weerstandsvermogen | Effect op risicoprofiel verhoging (+) verlaging (-) | |
|---|---|---|---|
Begroting 2017 | Jaarrekening 2016 | ||
Cluster 1 Westfalenstraat | |||
Bergweide - Vuilstort Westfalenstraat | 425.000 | 162.500 | -262.500 |
Bergweide - Demping Dode Havenarm | 287.500 | 0 | -287.500 |
Cluster 2 Havenkwartier | |||
Havenkwartier - Silogebied | 150.000 | 150.000 | 0 |
Havenkwartier - Havenplein | 0 | 0 | 0 |
Havenkwartier - Zelf & Samenbouw | 100.000 | 50.000 | -50.000 |
Havenkwartier - Doorontwikkeling | 135.000 | 135.000 | 0 |
Havenkwartier - Stoer wonen | 575.000 | 450.000 | -125.000 |
Havenkwartier - Hanzeweg | 0 | 300.000 | 300.000 |
Havenkwartier - (rest) kop en haveneiland | 0 | 375.000 | 375.000 |
Cluster 3 Stadsentree | |||
vm Gasfabriekterrein (Essent) | 0 | 0 | 0 |
Stadsentree (Bw 5.2) | 100.000 | 100.000 | 0 |
1.772.500 | 1.722.500 | -50.000 | |
In de Voorjaarsnota 2016 is een fundamentele herijking van de grondexploitaties binnen Bergweide aangekondigd. Deze herijking gaat er vanuit dat het complex wordt onderverdeeld in drie clusters. De bestaande verevening (via Bergweide Algemeen) komt hiermee te vervallen. Er is rekening gehouden met een tekort aan middelen van €1 miljoen, waarvoor gelijktijdig weerstandvermogen is opgebouwd. Voorafgaand aan vaststelling van de jaarrekening zijn de herziene grondexploitaties ter vaststelling aan de raad voorgelegd. De resultaten daarvan zijn al in bovenstaande tabellen verwerkt.
Als gevolg van nieuwe BBV mogen voor voormalige Niegg’s diverse kosten niet meer geactiveerd worden. Daarom zijn deze kosten bij de najaarsmarap voor jaarschijf 2016 uit de grondexploitatieberekening gehaald en ten laste van de egalisatiereserve rente (€315.000) gebracht. Gelijktijdig met de herijking zal de raad ook gevraagd worden de voormalige Niegg's in exploitatie te nemen. Het betreft Kop en Haveneiland, Gasfabriekterrein en Stadsentree.
De beschikbare middelen bestaan onder andere uit definitief ontvangen subsidies voor de revitalisering van Bergweide (Bergweide algemeen), afgesloten deelexploitaties (Havenplein) en bestaande verliesvoorzieningen (Kop en Haveneiland, Gasfabrieksterrein en programmamanagement). Het positieve resultaat van Bergweide algemeen is voor €13.325.706 toegedeeld naar de verschillende deelexploitaties waarvoor geen verliesvoorziening is genomen. De beschikbare verliesvoorziening voor het Gasfabrieksterrein is met €110.332 verlaagd. De resterende middelen uit Bergweide algemeen (€604.863), Havenplein (€129.005), programmamanagement (€214.000) en verlaging verliesvoorziening Gasfabrieksterrein (€110.332) zijn ingezet om de verliesvoorziening voor Kop en Haveneiland te verhogen. De contouren van deze deelexploitatie daarvan zijn onvoldoende uitgewerkt om te kunnen beoordelen of de boekwaarden niet meer kan worden terugverdiend. Daarom vindt geen afwaardering plaats. Voor deelexploitatie Westfalenstraat is een verliesvoorziening van € 376.378 getroffen. Per saldo is er sprake van een tekort aan beschikbare dekkingsmiddelen voor de grondexploitaties binnen Bergweide van €518.984. Dit wordt geput uit de Algemene Reserve Grondexploitaties.
Tegenover het toegenomen tekort staat een afname van het risicoprofiel met €50.000. Ten opzichte van de beschikbare middelen (resultaten, specifiek weerstandvermogen) is er dus sprake van extra beroep op het weerstandsvermogen van ongeveer €470.000. Op de specifieke uitgangspunten per grondexploitatie wordt nader ingegaan bij het aanbieden van de herziene grondexploitaties. Deze worden voor vaststelling van de jaarrekening aangeboden aan de raad.
Balanspositie
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de mutaties onderhanden werk (exclusief verliesvoorzieningen). In de tabel zijn alle vastgestelde grondexploitaties en voormalige Niegg's samengevoegd. Als gevolg van nieuwe BBV regelgeving zijn deze projecten op verschillende balansposten verantwoord, te weten voorraad onderhanden werk, materiele vaste activa en vlottende activa. In 2016 zijn in de grondexploitaties meer opbrengsten gerealiseerd dan kosten gemaakt. Hierdoor is het totaal geïnvesteerd vermogen per saldo met €17,2 miljoen afgenomen tot €121,6 miljoen per 31-12-2016.
(bedragen x €1.000)
Mutaties voorraad onderhanden werk | Boekwaarde 31‑12‑2015 | Totaal vermeerderingen | Totaal verminderingen | Boekwaarde 31‑12‑2016 |
|---|---|---|---|---|
Bouwgrond in exploitatie | 126.300 | 11.000 | -20.700 | 116.600 |
Voormalige niet in exploitatie genomen bouwgronden | 12.400 | -1.900 | -2.100 | 8.400 |
Totaal voorraad onderhanden werk | 138.700 | 9.100 | -22.800 | 125.000 |
De afname van het saldo geïnvesteerd vermogen met €17,2 miljoen is als volgt te verklaren:
- Complex Groot Bergweide afname van €800.000;
- Bedrijvenpark A1 toename van €900.000;
- Holterwegzone afname van €5,5 miljoen;
- Vijfhoek afname van €1,2 miljoen;
- Steenbrugge afname van €3,2 miljoen;
- Winkelcentrum Keizerslanden afname van €3,2 miljoen;
- Bramhaar afname van €1,8 miljoen;
- Sluiskwartier toename van €300.000;
- Centrumplan Bathmen toename van €300.000;
- Geertruiden toename van €200.000;
- Eikendal afname van €60.000.
Tegenover dit geïnvesteerd vermogen staat een verliesvoorziening van €41,3 miljoen per 31-12-2015. Hierin hebben in 2016 de volgende mutaties plaats gevonden:
(bedragen x €1.000)
Mutaties verliesvoorziening | Bedrag |
|---|---|
Saldo per 31-12-2015 | 47.300 |
Rentetoevoeging | 900 |
Effect besluitvorming Voorjaarsnota (o.a. nieuwe BBV) | -1.900 |
Afsluiten Braamhaar | -400 |
Verliesvoorziening omzetten in afwaardering | -5.700 |
Actualisatie grondexploitaties | 1.100 |
Saldo per 31-12-2016 | 41.300 |
De netto balanspositie ten aanzien van de grondexploitaties is €125 miljoen minus €41,3 miljoen is €83,7 miljoen.
Ten opzichte van de jaarrekening 2015 is onze balanspositie met €7,7 miljoen afgenomen.
In 2016 heeft de commissie BBV de verslaggevingsregels voor grondexploitaties herzien. Bij de Voorjaarsnota 2016 en Begroting 2017 is de Raad hierover geïnformeerd en zijn de financiële effecten hiervan verwerkt. Het ging onder andere om wijzigingen op het gebied van te hanteren rentepercentage en discontovoet en strengere regels voor niet in exploitatie genomen gronden. In de jaarrekening komt hierop een aanvulling met betrekking tot projecten aangaande faciliterend grondbeleid. Het merendeel van de grondexploitaties in de gemeente Deventer vallen onder actief grondbeleid. Wij voeren zelf alle fasen van de grondexploitatie uit, zoals aankoop, sloop, bouwrijp maken en verkoop van bouwkavels. Bij faciliterend grondbeleid is de bouwkavel in het bezit van een private partij; wij treden enkel publiekrechtelijk op en verhalen onze kosten op de private partij, via bijvoorbeeld een exploitatiebijdrage. Wij hebben twee grondexploitaties (Vijfde Hoek en Bedrijvenpark A1) waar een exploitatieplan voor is vastgesteld. Dit is een zogenoemd gemengd project; wij voeren zowel actief als faciliterend grondbeleid uit. De nieuwe verslaggevingsregels schrijven voor dat deze projecten opgeknipt moeten worden. De netto boekwaarde (saldo van gerealiseerde kosten en verliesvoorziening) van het actieve deel verantwoorden wij onder voorraden, het facilitaire deel onder overlopende activa. Voor de Vijfde Hoek en Bedrijvenpark A1 betekent dit dat wij €21,1 miljoen onder overlopende activa verantwoorden, in plaats van onder voorraden. Deze manier van verslaggeving heeft voor de gemeente Deventer geen financiële consequenties.
Het doel van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) is het opvangen van risico’s binnen de grondexploitaties. De ARG maakt onderdeel uit van het specifieke weerstandsvermogen. Winsten van positief afgesloten grondexploitaties worden ook gedoteerd aan de ARG.
(bedragen x €1.000)
Mutaties Algemene Reserve Grondexploitaties | Bedrag |
|---|---|
Stand per 31-12-2015 | 120 |
Verkopen positief verkoopresultaat | 300 |
Ophogen verliesvoorziening grondexploitaties | -321 |
Ophogen voorziening afgesloten grondexploitaties | -57 |
Afwaardering gronden uit afgesloten grondexploitaties | -30 |
Stand per 31-12-2016 | 12 |
De stand van de ARG is netto met €108.000 afgenomen naar een stand per 31-12-2016 van €12.000. Wij hebben in 2016 diverse gronden uit afgesloten grondexploitaties verkocht, waarvan de verkoopopbrengst hoger was dan de boekwaarde. Dit netto verkoopresultaat van €300.000 is gestort in de ARG. Daarnaast is per saldo €321.000 van de totale verhoging van de verliesvoorziening voor de grondexploitaties vrijgevallen geput uit de ARG. Van een aantal gronden uit afgesloten grondexploitaties bleek de marktwaarde lager te zijn dan de boekwaarde, waardoor wij €30.000 hebben afgewaardeerd. Tot slot is de voorziening voor nog te realiseren kosten voor afgesloten grondexploitaties met €57.000 verhoogd.
De gemeente Deventer heeft verschillende panden en gronden in bezit. In onderstaande tabel is het verloop van de boekwaarde in 2016 weergegeven.
(bedragen x €1.000)
Overzicht boekwaarde panden en gronden | 1‑1‑2016 | 31‑12‑2016 | Vermeerdering/Vermindering |
|---|---|---|---|
Erfpachtgronden | 4.300 | 4.100 | -200 |
Gronden uit afgesloten grondexploitaties | 3.900 | 3.300 | -700 |
Gronden Deventer Noordoost | 7.800 | 7.600 | -200 |
Agrarische grond | 100 | 100 | 0 |
Benzineverkooppunten | 800 | 800 | 0 |
Strategische panden en gronden | 2.500 | 2.400 | -100 |
Overige panden en gronden | 3.900 | 3.400 | -500 |
Totaal | 23.300 | 21.700 | -1.700 |
De boekwaarde is in 2016 met €1,7 miljoen afgenomen. De mutaties zijn als volgt te verklaren:
- Erfpacht gronden: gronden aan Hanzeweg zijn in de grondexploitatie opgenomen;
- Gronden uit afgesloten grondexploitatie: in de Vijfhoek en Bergweide 3 hebben wij diverse kavels verkocht;
- Gronden Deventer Noord Oost: wij hebben een woning verkocht aan de Rielermatenweg;
- Strategische en overige panden en gronden: Centrumplan Bathmen is in exploitatie genomen, waardoor een aantal panden aan de Schoolstraat niet meer in product 13 staan. Daarnaast is in 2016 Koningin Wilhelminalaan 13 verkocht.
Waardering onroerend goed buiten exploitatie
Voor twee panden uit product 13 is een verliesvoorziening opgenomen omdat de boekwaarde hoger is dan de WOZ-waarde en het een pand met economisch nut (gezien de functie zijn ze verhandelbaar) betreft. Ten opzicht van de jaarrekening 2015 is de verliesvoorziening is verlaagd van €110.000 naar €25.000. Deze verlaging wordt veroorzaakt doordat een pand aan de Schoolstraat in Bathmen exploitatie is genomen. De bestaande verliesvoorziening voor Meesterspad 3 is verlaagd naar €23.000 en voor Klooster 10 is een nieuwe verliesvoorziening van €2.000 opgenomen.
Afgesloten complexen
De gemeente Deventer heeft een aantal afgesloten complexen. De grondexploitaties van deze complexen zijn op verschillende momenten afgesloten. Bij de afsluiting is financiële verantwoording afgelegd aan de raad over de betreffende grondexploitatie. In enkele gevallen moet nog grond worden verkocht of moeten er nog kosten worden gemaakt. In dergelijke gevallen is een afgesloten complex ingesteld. Hierin zijn middelen opgenomen die nog kunnen worden ingezet voor het afronden van de allerlaatste werkzaamheden.
In 2016 is circa €200.000 aan kosten ten laste van de voorziening gebracht. Op basis van een actuele raming is de beschikbare voorziening met €57.000 opgehoogd. Dit is geput uit de algemene reserve grondexploitaties. Hierdoor is de stand per 31-12-2016 €805.000, onderverdeeld naar de volgende complexen:
(bedragen x €1)
Voorziening afgesloten complexen | Stand 31‑12‑2015 | Vermindering | Vermeerdering | Stand 31‑12‑2016 |
|---|---|---|---|---|
Handelspark | 11.000 | 1.250 | 150 | 9.900 |
Bergweide 3 | 234.642 | 37.192 | 1.929 | 199.379 |
Bathmense Enk II | 40.400 | 5.964 | 9.063 | 43.499 |
Okkenbroek | 16.500 | 5.433 | -67 | 11.000 |
Rielerkolk | 212.857 | 5.415 | 24.935 | 232.377 |
Driehoek Snipperling | 112.228 | 3.448 | -545 | 108.235 |
Lettele | 16.500 | 4.776 | -724 | 11.000 |
Vijfhoek | 216.320 | 79.095 | 24.095 | 161.320 |
Bergweide 5.3 | 17.000 | 7.780 | -2.070 | 7.150 |
Bramhaar | 69.495 | 48.290 | 21.205 | |
Totaal voorraad onderhanden werk | 946.942 | 198.643 | 56.766 | 805.065 |
De gemaakte kosten in 2016 bestaan onder andere uit bodemsanering, verkoopkosten, ozb en waterschapslasten.
Het onroerend goed buiten exploitaties is gekoppeld aan de reserve onroerende zaken (ROZ). De reserve is onderdeel van het weerstandsvermogen van het onroerend goed buiten exploitatie in product 13 en is bedoeld om de risico’s voor de bedrijfsvoering van onroerende zaken buiten de exploitatie te egaliseren.
(bedragen x €1.000)
Mutaties Reserve Onroerende zaken | Bedrag |
|---|---|
Stand ROZ per 01-01-2016 | 40 |
Verkopen positief verkoopresultaat | 590 |
Exploitatieresultaat product 13 | -470 |
Stand ROZ per 31-12-2016 | 160 |
De reserve onroerende zaken is per saldo €120.000 toegenomen en kent per 31-12-2016 een stand van afgerond €160.000. Het exploitatieresultaat van o.a. de panden, agrarische gronden, benzineverkooppunten en erfpachten is €470.000 negatief. Dit wordt goed gemaakt doordat netto verkoopresultaten en vrijval van voorziening voor panden gestort zijn in de reserve.
Aan- en verkopen
Het college van B&W kan in het kader van grondexploitaties aan- en verkopen doen. Om openheid te geven in de aan- en verkopen wordt hier jaarlijks achteraf verslag van gedaan. De volledige aan- en verkooplijst is als bijlage toegevoegd aan het Meerjaren Perspectief Grondzaken 2016.